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房屋限购限贷了,购房合同还有效吗?怎么履行?

时间:2016-10-19 13:30来源:济南律师www.jinanfalv.com 作者:济南律师事务所www.ji 点击:
限贷、限购对合同效力与履行的影响 限贷、限购已经成为政府调控商品住宅的主要手段,其对商品住宅买卖合同的效力及履行影响几何? 限贷、限购是政府的临时市场干预措施,是政策而不是法律、法规,对合同效力(无论是定金合同还是买卖合同,以下统称商品房买

   限贷、限购对合同效力与履行的影响

  
  限贷、限购已经成为政府调控商品住宅的主要手段,其对商品住宅买卖合同的效力及履行影响几何?
  
  限贷、限购是政府的临时市场干预措施,是政策而不是法律、法规,对合同效力(无论是定金合同还是买卖合同,以下统称“商品房买卖合同”)不会发生影响,该有效的合同继续有效,该无效的合同本来就无效;但限贷与限购均可能影响合同的履行。
  
  一、第一种观点
  
  截至目前,最高人民法院就限购、限贷导致的商品房买卖合同纠纷,出台过两个司法解释。
  
  2011年《全国民事审判工作会议纪要》
  
  第三条:“关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题。房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收的购房款或定金的,经审查,买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,对其请求可予支持。房屋买卖合同签订后,由于相应住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收购房款或者定金的,如果经审查,当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记,对其请求可予支持。”
  
  2015年《全国民事审判工作会议纪要》
  
  其有关限购、限贷问题与2011年《会议纪要》精神基本相同,但文字表述趋严,更加倾向于保护买受人的解除权。
  
  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
  
  第二十三条规定:“……因不可归责于当事人双方事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将所收的购房款本金及利息或者定金返还买受人。”
  
  最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》
  
  第十二六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则并根据案件的实际情况确定是否变更或者解除。”即我们通常所言“情势变更可导致合同变更或解除”。
  
  截至目前,我们还搜集到北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》、上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》、广东省高级人民法院《(2012)全省民事审判工作会议纪要》等高级人民法院的审判意见,其主旨与前述最高人民法院的司法解释基本相同)。
  
  截至目前我们搜集到的五个案例包括两大类,一是因限贷而导致买受人要求解除合同,二是因限购导致买受人要求解除合同,均得到了人民法院的支持。这些案例包括:
  
  1、(2014)江中法民一中字第174号民事判决书;
  
  2、(2014)赣民一终字第121号民事判决书;
  
  3、(2013)普中民终字第110号《民事判决书》;
  
  4、(2015)粤高法审监民提字第92号《民事判决书》
  
  5、(2016)沪0114民初5351号《民事判决书》。
  
  但我们也搜集到一个案例,对于因提高首付款比例、降低贷款比例而请求解除合同、返还购房款、定金而未获人民法院支持的案例,即(2013)杭西民初字第939号《民事判决书》。
  
  从以上最高人民法院与地方高级人民法院的司法解释、审判指导意见,各地各级人民法院判例体现的人民法院的审判观点可以看出,从最高人民法院到基层人民法院的审判思路高度一致,即限贷导致买受人支付方式发生变化,造成支付困难的或者因限购导致合同目的不能实现,买受人请求解除合同、收回已付购房款或者定金的,均予以支持。
  
  至于出卖人应合同被解除而蒙受的损失,最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》里曾经提到,应区分自住性购房与投资性购房,对于自住性购房,出卖人请求买受人赔偿合同被解除后蒙受的经济损失的,不予支持;而对投资性购房,出卖人要求买受人赔偿合同被解除而蒙受的经济损失的,则可以根据合同法的规定,适当支持;但在2015年的《全国民事审判工作会议纪要》里已经删除这一规定。
  
  解析
  
  对于合同被解除后,出卖人蒙受的经济损失,只能自行承担,买受人不承担赔偿或补偿责任。
  
  据我们在实际工作中代理、参与处理的这类案件的实际看,绝大多数应限贷政策是实施而导致买受人要求解除合同、返还购房款或者定金的,均并不是真的丧失了支付能力,而是出于担心房价下跌而采取的规避风险或损失的心理而为之。
  
  另一个重要事实是,我国自2005年开始的宏观调控,都呈阶段性,在调控中实施的几乎全部限制性措施,在调控解除后均被取消,就限购而言,在上一轮调控中购买的住房虽然在调控持续过程中不能办理产权转移登记,但调控结束之后,稍经技术处理即可办理产权转移。
  
  从此可以看出,司法活动受宏观政策影响还是客观存在,但与社会实践却有些脱节。
  
  二、第二种观点
  
  (一)关于限贷与合同解除权
  
  以银行贷款支付部分合同价款,仅仅是合同履行方式问题,其与合同目的之间的联系呈多样性,故对于限贷是否赋予买受人合同解除权之问题,不能一概而论。
  
  综观中央政府和地方政府的历次调控政策,真正资金不足需要以银行贷款支付部分购房款的人,往往不会被限贷,而被限贷的都是至少已经拥有一套及以上住房的人,选择银行贷款支付部分购房款只不过是他们的理财方式而已。他们完全有能力在被限贷后,筹集别种资金支付购房款,例如出售现有房屋或者其他可变现资产,还可以向亲友借贷。
  
  因此,只要被证明具有除银行贷款外的其他资金来源时,买受人就不应被赋予合同解除权。
  
  总而言之,交易的稳定性始终是处理合同纠纷案件时应当遵循的首要原则;以贷款支付购房款仅仅是交易方式而已,并不直接与合同目的相关,只有当除银行贷款别无资金筹集手段时,买受人才会享有合同解除权,而对于仅仅因为不愿改变其资产结构或者仅仅因为规避合同风险或损失而要求解除定金合同或者商品房买卖合同的,其实是一种无视交易的稳定性与合同的严肃性,怠于履行合同、投机取巧的行为,自然不应予以支持。
  
  前述《(2013)杭西民初字第939号民事判决书》支持这种观点;上海市第一中级人民法院民事审判二庭发布的《楼市调控背景下房屋买卖新类型纠纷实务研究》一文也部分支持这个观点。我们在南京市范围内处理的个案也有支持这一观点的案例。
  
  当然,完善的、严谨的合同约定,被司法实践所证明还是必要的。
  
  (二)关于限购
  
  限购政策出台时,被限购的买受人与出卖人已经签订的合同,虽然尚未履行或者尚未完全履行的,仍然是有效的(除非合同约定登记生效并尚未登记),原则上说仍需履行。
  
  买受人购买住宅房屋之目的一则作为居住之所,二则获得所购房屋的完整产权。限购并不会带来住宅的居住功能丧失,从获取居住之所这个目的看,限购并不会阻却其实现。在现实生活中,确有这种情况,买受人声明并不要求所购住宅的权属转移,而仅要求出卖人按时交付合格的房屋。在这种情况下,在合同地缔结之后买受人反悔,要求解除合同的,纯粹从法律的角度看,自然不能得到支持。
  
  即便以获取完全产权为目的之一的买卖合同,也很难说因受限购阻却即不能实现合同目的,自2005年第一次调控以来的历史说明,没有任何一次限购政策中声明过,限购政策是永久持续而不是暂时性的行政限制措施,也没有一次限购令声明过在限购措施解除之后,在限购期间买卖的房屋不能办理权属转移;实际情况正好相反,房市调控历来是阶段性的,被限购的人在限购期间购买的房屋,在限购被解除后,仍能办理权属转移。因此,限购政策仅仅是将权属转移推迟至一个不确定的期间之后,与合同目的本身的实现并无太大关系。因此,以限购导致买受人的合同目的不能实现为由支持解除合同的主张,缺乏历史事实的支撑。
  
  倒是另外一种情况值得注意,那就是买受人伪造、变造、骗取或者以其他不正当手段获得“购房证明”后签订的定金合同与买卖合同。
  
  如果说限购是政府为了经济健康运行而采取的必要措施,是为了社会公共利益而采取的宏观经济干预,伪造、变造、骗取“购房证明”是损害公共利益的非诚信行为,那么,以这种手段骗取出卖人同意与之订立定金合同、商品房买卖合同,则是无效的。
  
  众所周知,宣告合同无效是人民法院与依法成立的仲裁机构的专属权力,那么在前述情况下,谁有权向人民法院或者仲裁机构请求宣告合同无效呢?
  
  “伸向法律的手必须是干净的”,在前述情况下,买受人是否有权请求宣告合同无效?调控在多数情况下均会导致房价阶段性下跌,一旦合同被宣告无效,买受人将得以避免房市下跌、资金被套的风险并从而受益。因此,如果虚假或来路不正的“购房证明”系买受人单独为之,出卖人为无辜,则买受人无权请求宣告合同无效;出卖人则享有宣告合同无效的请求权。
  
  如果系出卖人与买受人串通为之,且出卖人为主导方,则另当别论。
  
  (三)损失问题
  
  合同解除或被宣告无效之后,相关损失如何处理?买受人本有经济能力另筹资金支付购房款而怠于履行义务,在出卖人请求或同意解除合同的情况下,买受人作为违约方、过错方应当承担违约责任,赔偿出卖人的经济损失或损失定金、承担违约金。
  
  在买受人确实因银行贷款被阻却而无法履行付款义务时,则合同解除后双方各自承担自己的损失,互不承担违约责任。
  
  因限购而导致商品房买卖合同被解除的,与此类似。
  
  三、政策和法律
  
  房地产调控更多不是一个法律行为而是一个政策行为,带来的实施后果不仅是经济的、法律的后果,在特殊语境下,是政治后果。作为开发商,企业有配合政府调控的义务-并非法律义务而是社会义务。因此,尽管有前述法律认识,但我们并不主张在特定窗口期莽撞地触碰政策底线,以免遭受严重后果。最近发生的45家房企被集中通报的事件,我们参与了其中某些个案的处理;在平时的某些细微的经营行为不规范、某些争议行为都导致了严重的后果。
  
  同时,我国法院、仲裁机构在审理具体案件时,也不可能完全不考虑政策因素。
  
  然而,问题还有另外一个方面,那就是当调控事件演变为法律事件、个案时,仍应根据现有法律规定、司法判例及正常的法律理论、法律常理来准确判断事件的法律性质,争取最大限度地维护市场主体的合法权益。
来源 济南中院
 
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