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二手房买卖市场纠纷井喷:毁约保房,绝大多数是卖方违约!

时间:2016-10-19 13:24来源:济南律师www.jinanfalv.com 作者:济南律师事务所www.ji 点击:
案件量剧增大多卖方违约 外地人投资者所占比重大 据无锡市中级人民法院审判第一庭庭长姚旭斌介绍,2016年8月份以来,无锡市市区各基层法院新收二手房买卖纠纷案件数量剧增,9月份尤为明显。8月1日至上周,滨湖区法院已受理此类案件65件、新吴区法院受理45件

   案件量剧增大多卖方违约

  
  外地人投资者所占比重大
  
  据无锡市中级人民法院审判第一庭庭长姚旭斌介绍,2016年8月份以来,无锡市市区各基层法院新收二手房买卖纠纷案件数量剧增,9月份尤为明显。8月1日至上周,滨湖区法院已受理此类案件65件、新吴区法院受理45件、梁溪区法院受理38件、惠山区法院受理30余件,锡山区法院也出现了此类案件。而在以往,各区法院受理的因反悔而引发的二手房买卖纠纷,全年也只有10件左右。
  
  案件特点非常明显。这些房屋买卖纠纷呈现出以下特点。一是案件相对集中。一方面案件发生地比较集中地出现在房产价格波动大的地区或楼盘。例如滨湖区法院受理的案件中,60%左右的涉案房屋座落在太湖新城。另一方面涉纠纷案件的房屋类型集中在民用住宅而非商业店铺。
  
  二是卖方违约居多。买受人以出卖人违约为由起诉的案件占绝大多数。
  
  三是外地人占较大比重。有些地区受理的案件中,外地投资者占了很大比重,如滨湖区法院受理的案件中,一方当事人为非无锡籍人的案件占80%左右。
  
  四是诉讼周期短(从纠纷产生到提起诉讼的周期短)。有些案件履行期刚满两、三天,一方当事人已提起诉讼,这跟房价上涨较快有密切的关系。之前类似案件从一方违约到提起诉讼,一般是2-3个月左右。
  
  五是申请财产保全多。为了防止出卖人将房屋另行出售,绝大多数受买人在诉讼的同时就申请财产保全。
  
  房产价格大幅波动致纠纷增多
  
  部分卖房人通过毁约保房争利
  
  对于近期无锡房屋买卖纠纷案件大量上升的原因分析,姚旭斌介绍说,近期无锡房屋买卖纠纷案件大量上升与无锡市近期房地产市场价格大幅波动有密切关系。
  
  据无锡市房地产市场网分析报告及相关媒体报道,今年以来,无锡市严控土地出让,商品房新增供应维持较缓节奏,而外地投资需求和本地改善需求集中入市,自3月份以来,无锡市房价呈逐步上涨趋势。
  
  7至8月,二手房成交量处历史高位,价格同比、环比大幅上升,其中8月份无锡楼市平均房价环比增幅列全国百城第一。在房价短期内的大幅上涨的利益诱惑面前,部分出卖人试图通过毁约来保住房屋、争取利益,由此引发纠纷。
  
  不履行购房合同拒收房款
  
  见利背信应承担法律责任
  
  无锡近期新收的房屋买卖纠纷案件,主要有哪些类型呢?据姚旭斌介绍,这类诉讼一般是房屋买受人以出卖人悔约为由提起诉讼,大部分案件的买受人要求继续履行合同并由出卖人支付违约金,少数案件的买受人要求解除合同并由出卖人赔偿损失。买受人起诉出卖人悔约的情况,有以下几种情形。
  
  一是不配合履行购房合同。双方已订立买卖合同,买受人已付清全部房款,但出卖人拒不交付房屋或拒不配合买受人办理产权转移登记手续;在合同约定由买受人以买受房屋抵押贷款形式支付部分购房款的情形下,出卖人拒不配合买受人办理银行贷款的审查手续,致使买受人无法取得贷款。
  
  二是拒收购房款。双方订立了买卖合同,买受人支付了定金,后出卖人拒绝接收其他款项,并将房屋另行挂牌出售。
  
  三是制造履行障碍。有的出卖人在房屋原负有银行贷款并设定抵押的情况下,出卖人收到买受人支付的全部房款后,故意不偿还银行贷款、不注销抵押权;有的出卖人对已签订出售合同的房屋进行结构改造、装修。
  
  姚旭斌介绍说,买卖双方订立的合同,只要不违反法律禁止性规定,不具有可变更可撤销情形,即对双方具有约束力,任何一方均应当履行,如果一方见利背信,应承担相应的法律责任。守约方可以要求出卖人继续履行合同,交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的,出卖人应当赔偿买受人的全部损失,包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。法院也将通过此类案件审理,制裁失信行为,让失信者不仅无利可图,还要为其失信行为付出更大的代价。
  
  法院提醒慎选交易对象
  
  勿存逃避法律制裁心理
  
  在今天的新闻发布会上,无锡法院对广大购房者、卖房者发布了四点提示。
  
  一是要充分认识市场风险,做出相应的心理预期。房屋属于家庭的重大财产,有关各方在进行房产交易时尤其应当慎重,特别是在房地产价格可能存在大幅波动的时期,对市场风险要有充分的认识,根据自己对价格大幅波动的心理承受能力,慎重作出决定。
  
  二是要慎重选择交易对象,并严格履行合同约定。进行房屋买卖之前,应当对交易对方、中介机构的信用、履约能力作必要的了解。合同一旦签订,各方均应信守合同,买受人应按约定期限交付房款,否则,有可能面临合同不能继续履行的危险。出卖人也应按约定交付房屋并协助办理相关登记手续,否则也将面临承担继续履行、支付违约金、赔偿守约方全部损失等法律责任。
  
  三是正确理解法律规定,不能存有逃避法律制裁心理。有些出卖房屋人认为,只要双倍返还定金和支付数量有限的违约金,就可以任意解除合同,然后将房屋再行高价出售获取利益。这是对法律的片面理解。按我国《合同法》的规定,违约方应当承担的违约责任不限于支付违约金;守约方可以选择,是继续履行合同还是解除合同后由违约方赔偿全部损失。总之,法律不可能让违约方从其违约行为中获利,不仅如此,违约方还将付出额外的代价。
  
  四是房屋中介机构应在法律框架内经营房产买卖业务。房屋中介机构是促成房屋买卖达成的第三方,要秉持公平、公正、合法的经营原则,不能为了促成业务故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假信息,如果造成委托人财产损失的,要承担相应的法律责任。
  
  法制日报无锡(江苏)10月17日电
来源 济南中院
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