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70年住宅土地使用权到期了,怎么办?中央公布70年宅地续期办法

时间:2016-11-29 10:15来源:济南律师www.jinanfalv.com 作者:济南律师事务所www.ji 点击:
土地使用权到期后,房子还是你的吗? 如遇政策不连续,发生新官不理旧账的情况,该怎么办? 遇到征用拆迁纠纷,产权人如何维护自己的权益? 27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)正式对外公布,对长期以来社

   土地使用权到期后,房子还是你的吗?

  
  如遇政策不连续,发生“新官不理旧账”的情况,该怎么办?
  
  遇到征用拆迁纠纷,产权人如何维护自己的权益?
  
  27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》(以下简称《意见》)正式对外公布,对长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向,而这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。
  
  说到产权,大多数人首先想到的是个人房产。实际上,产权不仅包括物权这样的有形之产,其内涵正逐步丰富和扩展。
  
  国家发改委宏观经济研究院教授常修泽介绍说,“现在的产权概念,不仅包括经济领域大家熟悉的物权、债权、股权等,也包括跨经济领域、社会领域、文化领域、环境资源领域的知识产权、各种无形财产权(如人力资本产权)以及自然资源资产产权等。”
  
  《意见》明确五个原则十大任务
  
  加强产权保护,根本之策是全面推进依法治国。《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则:
  
  ——坚持平等保护。健全以公平为核心原则的产权保护制度,毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展,公有制经济财产权不可侵犯,非公有制经济财产权同样不可侵犯。
  
  ——坚持全面保护。保护产权不仅包括保护物权、债权、股权,也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。
  
  ——坚持依法保护。不断完善社会主义市场经济法律制度,强化法律实施,确保有法可依、有法必依。
  
  ——坚持共同参与。做到政府诚信和公众参与相结合,建设法治政府、责任政府、诚信政府,增强公民产权保护观念和契约意识,强化社会监督。
  
  ——坚持标本兼治。抓紧解决产权保护方面存在的突出问题,提高产权保护精准度,加快建立产权保护长效机制。
  
  《意见》明确了产权保护的十大任务:
  
  加强各种所有制经济产权保护;
  
  完善平等保护产权的法律制度;
  
  妥善处理历史形成的产权案件;
  
  严格规范涉案财产处置的法律程序;
  
  审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策;
  
  完善政府守信践诺机制;
  
  完善财产征收征用制度;
  
  加大知识产权保护力度;
  
  健全增加城乡居民财产性收入的各项制度;
  
  营造全社会重视和支持产权保护的良好环境。
  
  作为顶层设计,《意见》逐条明确了各个任务的具体负责部门。目前,相关配套实施方案正在制定中。
  
  让有恒产者有恒心中央顶层设计解决八大产权问题
  
  此次公布的《意见》,为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。这些顶层设计有一个突出特点,那就是坚持问题导向。
  
  ①问题:非公有产权保护弱于国有产权保护
  
  对策:坚持平等保护
  
  有分析认为,“很多政策措施在中央文件中都是首次出现,力度空前,对于平等保护各类产权尤其是加强非公有产权保护意义重大。”
  
  ②问题:企业特别是民营企业过去的经营不规范问题
  
  对策:遵循法不溯及既往等原则
  
  有分析认为,这是给民营企业家吃下“定心丸”。
  
  ③问题:涉案财产处置随意牵连合法财产
  
  对策:依法慎重采取强制措施
  
  有分析认为,这些措施旨在稳定社会基本财产秩序,督促公权力依法行为。应尽快形成具体办法,使其成为行政实践和司法实践。
  
  ④问题:“新官不理旧账”
  
  对策:完善政府守信践诺机制
  
  一些地方政府政策不连续,“新官不理旧账”。《意见》明确,不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约。
  
  有分析认为,政府是公权力的代表,强调法治政府和政务诚信,对于约束政府行为,维护人民权利意义重大。
  
  ⑤问题:房屋土地使用权到期
  
  对策:研究后续期法律安排
  
  土地使用权到期后,房子还是你的吗?这成为普遍关注的问题。
  
  有分析认为,关键意义在于中央明确了解决这一问题的导向,即推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
  
  ⑥问题:强征强拆
  
  对策:给予被征收征用者公平合理补偿
  
  有分析认为,需要在法律上明确界定公共利益的范围,即使涉及公共利益,也要目的正当、程序正当、足额补偿。要让百姓有知情权,以及一定的参与权和决定权。
  
  ⑦问题:国资“蛀虫”
  
  对策:防止内部人任意支配国有资产
  
  要深化国有企业和国有资产监督管理体制改革,通过制度化建设防止国有资产流失;侵吞国有资产的必须依法追究。
  
  ⑧问题:侵犯知识产权成本过低
  
  对策:提高侵权法定赔偿上限
  
  有分析认为,严格保护知识产权不仅有利于加快经济转型升级,也有利于广大知识分子凭借知识资本成为中高收入者。尽快在有效界定科研人员知识产权上形成可操作方案。
  
  专家解读
  
  这份《意见》释放出哪些积极信号?如何解读?来看看北京大学法学院教授王锡锌是如何说的——
  
  对于《意见》的公布,可以聚焦以下三点:
  
  《意见》中表示:以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。这是给民营企业家吃下“定心丸”!
  
  北京大学法学院教授王锡锌:
  
  这次的《意见》里面特别强调严格落实执行,这个就很有针对性。在民营企业发展过程中,由于历史的某些阶段,不规范的经营可能是存在的。如果以现在的标准、后来的标准来要求民营企业之前的行为,就很可能出现选择性的司法和执法,对企业主也会产生不必要的心理影响,更会使得民众对私营企业和民营企业有一种原罪的心理认知。如何真正落实,是保证私营企业和民营企业企业主心理稳定、社会生态、法治环境得以改进的很重要的一个方面。
  
  《意见》中表示:对于“新官不理旧账”提出完善政府守信践诺机制。政府是公权力的代表,强调法治政府和政务诚信,是不是也要树立政府诚信表率形象?
  
  北京大学法学院教授王锡锌:
  
  无论是从法治政府的基本要求,还是从现代公共治理的方面看,政府跟所有的老百姓一样,都必须要诚实守信,这是一个基本原则。如果没有信任的话,就很难有有效的官民合作,这样就使得问题的解决面临非常高的成本。“新官不理旧账”的问题,过去还是有一定的普遍性,所以这一次提出来,我觉得是非常具有针对性。如何在这方面,按照决定的落实,我觉得是增进我们政府公信力建设所必需的。
  
  房屋土地使用权到期,《意见》研究后续期法律安排。是不是意味着70年后我们的房产权到底怎么续?要不要花钱?这些问题就要有定论了?
  
  北京大学法学院教授王锡锌:
  
  建设用地,有的地方是30年,有的地方是50年、70年,所以在一些地方,房屋土地使用权到期已经是实践问题。所以在制度建设上,续期必须要有具体的方案。对很多中国百姓来说,毕生所得可能都会投到房产上,这个房产能不能成为恒产,这个就涉及到大家有没有恒心。在心理上,恒心是非常重要的。因此,续期制度肯定要做,并且是要朝着有利于拥有房产的人的心理预期的方向去推进制度的具体化和落实。
  
  更多阅读
  
  《产权保护顶层设计出台70年宅地使用权续期将有法可依》
  
  11月27日,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。
  
  引人瞩目的是,意见在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。
  
  意见的发布,将对公民的土地与房屋权益保护释放哪些新信号?记者采访了权威专家进行深入解读。
  
  焦点一:研究住宅土地使用权续期法律安排
  
  【文件精神】研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
  
  【专家解读】北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
  
  今年4月,温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确,土地使用权出让最高年限按用途确定,其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。从全国范围内来看,大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注,不论是最高年限70年,还是低于这个年限,到期了该如何续期呢?
  
  中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说,目前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
  
  杨立新认为,续期问题可以从三个方面来考虑:一是不够70年的,到期后必须都续期到70年;二是70年到期后自动续期,相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权,即一次取得永久使用,国家不必每次续期每次都收费;三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后,应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系,可以考虑收取必要而不过高的税金,但应当经过立法机关立法决定。
  
  中国(海南)改革发展研究院院长迟福林认为,意见提出财产权利保护问题,实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理,要拿出妥善的办法。意见尽管没有出台具体的内容,但特别重要的是,指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
  
  专家认为,意见也是强化物权法的表现,回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则,通过法律手段来细化相关规定。
  
  焦点二:遏制征地与拆迁矛盾不将公共利益扩大化
  
  【文件精神】完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。
  
  【专家解读】宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。迟福林等专家表示,随着各地城镇化进程加快,土地矛盾日益凸显。目前,个别地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。最终,政府和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾,并造成失地农民等长远社会问题。
  
  记者采访发现,为遏制上述乱象,国土部近年来每年多次挂牌督办地方政府的违法征地问题,并问责有关负责人。迟福林认为,意见的一个重点,就是要科学界定公共利益的范畴,防止将公共利益随意扩大化。接下来,有关部门应该根据这个精神进行科学研究,确定好公共利益的边界。
  
  中国社科院法学研究所民法室主任孙宪忠表示,建议规定公共利益的认定引入听证程序。除了政府,利益受损代表和独立的相关专家代表也应该参加。政府部门或者其他强势的受益主体如果主张某一项目的建设是为了社会公共利益的需要,应当承担举证责任。
  
  杨立新、常鹏翱等表示,受人关注的贾敬龙案,起因就与征地拆迁有关。意见提到细化规范征收征用的法定权限和程序,这是最根本的法律约束。而遵循及时合理补偿原则,关键是及时。到底是事前、事中还是事后?补偿费用是多少?都要在征收之前就应该谈好。
  
  中国人民大学法学院教授刘俊海建议,在适用实际损失赔偿原则的过程中,应当引入价格评估程序,且评估机构应当是利益受损当事人和政府共同指定的机构。如果双方不能形成一致意见,应由法院指定评估机构。如果评估有误,评估机构要承担损害赔偿责任。
  
  焦点三:落实用益物权保障农民宅基地权益
  
  【文件精神】深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。
  
  【专家解读】“这项涉及数亿农民切身利益的规定要求,是对正在实施的宅基地制度改革的衔接与明确。”刘俊海等专家说,过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。
  
  记者采访了解到,去年2月,全国人大授权北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域,暂时调整实施土地管理法等相关规定,深化农村土地制度改革。其中15个试点县市承担宅基地制度改革试点任务。试点主要针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题,要完善宅基地权益保障和取得方式,探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地。
  
  “过去,宅基地制度注重保障农民住有所居的社会保障权利。而在当前城镇化背景下,大量农民进城,不少地区宅基地社会保障权利弱化,财产权利性质日益突出。”孙宪忠说,在这种情况下,需要在发挥宅基地的社会保障作用的基础上,有序赋予宅基地的财产性权利。
  
  据了解,经过一年多的试点,不少宅基地试点县市已取得实质性进展。湖北省宜城市对当地宅基地完成测量确权后,首批5户已获得共46万元的农房抵押贷款,8个试点村共有112户村民选择有偿退出宅基地。
  
  刘俊海、常鹏翱等专家认为,意见回应了农村“三块地”的改革,提出落实宅基地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益,能够使宅基地等原来的“死资产”在一定范围内流动,最后变成“活资源”。
(责任编辑:济南律师事务所)
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