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房屋买卖中阴阳合同的法律效力

时间:2015-12-26 18:33来源:济南律师www.jinanfalv.com 作者:济南律师事务所www.ji 点击:
房屋作为人们生活的必需品,在社会生活中所产生的纠纷也相对较多,其中多为房地产买卖、租赁等,在牵扯到房产的民事行为中,所运用到的法律知识也相对特殊,国家对不动产的法律法规,不管是在程序上还是实体上都相对特殊一些,今天济南律师为大家介绍一些不

     房屋作为人们生活的必需品,在社会生活中所产生的纠纷也相对较多,其中多为房地产买卖、租赁等,在牵扯到房产的民事行为中,所运用到的法律知识也相对特殊,国家对不动产的法律法规,不管是在程序上还是实体上都相对特殊一些,今天济南律师为大家介绍一些不动产相关的法律知识,希望对大家有所帮助。

  1、什么是房屋买卖黑白合同

  黑白合同所谓“阴阳合同”,顾名思义,就是在房屋买卖过程中当事人签订了两份合同,一份为当事人各执一份的实际履行的买卖合同即“黑合同”,另一份为双方办理网签登 记时登记备案的合同即“白合同”。我国房屋管理部门为了防止一房多卖、维护交易秩序,在房屋买卖过程中确立了网签程序,即双方签订网签合同后产生备案效 力,不能再进行其他交易行为,从而保证交易安全。然而,由于国家征税是在不低于最低交易价的前提下,依据网签合同中的交易价格,故当事人在签订网签合同时 往往故意降低价格,造成两份合同的房款不一致。

  2、双方为什么要签订黑白合同?

  (1)买房者为多贷款

  由于银行贷款是按照房价的成数来放贷的,所以如果房价越高的话,即使成数不变,买房者下家的首付就会越少。

  (2)卖房者为少交税

  很多为投资而买房的人都会遇到营业税的问题。按规定,出售购买不足两年的房屋,要交纳一笔费用不小的营业税,这大大地增加了买房者的成本。因此,如果买房者想在两年内出售房屋的话,就可能会动减少成交价的脑筋,达到少交营业税的目的。

  3、如何认定黑白合同的法律效力?

  两份合同的效力如何确定,首先要区分合同的成立和生效。合同成立是指当事人就某特定事项自愿达成合意,只要双方当事人意思表示一致,合同即成立。合同的生 效是指依法成立的合同在当事人之间产生法律约束力,合同受到法律的保护。应该说,从表面上看本案所涉及的两份合同都已成立。在合同条款有不一致的时候,如何认定合同的效力呢?本律师认为应从双方订立合同的不同时间及其目的来进行分析,就第一份合同来讲,是双方当事人就讼争房屋的买卖、价格等主要条款达成了一致,根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以第一份合同,是依法成立并已生效的房 屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的 履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利 益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。所以本案中的第二份合同明显违反上述第二项的规定, 合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

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(责任编辑:济南律师事务所)
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